Queda dos juros pressiona mercado a repassar redução para taxas

Plataformas digitais de crédito imobiliário estimam financiamentos a juros menores, com potencial de entrada de ao menos 4 milhões de pessoas no mercado.

A cada corte da taxa básica de juros, a Selic, o mundo financeiro é obrigado a se mexer. Um exemplo é o mercado imobiliário. Com a recente redução da Selic de 0,5 ponto percentual, para 5,5%, a expectativa é que os bancos repassem a queda para as taxas de financiamento para quem quer comprar um imóvel. É o que acredita Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, plataforma digital de crédito imobiliário do país.

Para Sasso, as sucessivas quedas da Selic nos últimos meses foram possíveis graças à estabilidade da inflação e aos incentivos para o reaquecimento da economia.

"Em teoria, quando a Selic cai, a população passa a ter maior facilidade em adquirir crédito e, consequentemente, consumir mais, aquecendo a economia. Na prática, a queda não reflete nos juros instantaneamente, mas, no último corte, o Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal e o Itaú anunciaram redução das suas taxas para diversas linhas de crédito, pressionando a concorrência", disse.

A dinâmica do crédito imobiliário tem efeito e tempo de reação diferente no mercado do que outras linhas, como crédito pessoal. Apesar da Selic ter despencado de 14,25% para 5,5% nos últimos três anos, os juros imobiliários não caíram no mesmo ritmo.

Mas, o executivo acredita que a Caixa e os outros bancos se sentirão pressionados a baixar as taxas para financiamento de imóveis também. “Ainda há mais espaço para quedas”, avalia o cofundador da Melhortaxa.

Caixa puxa mudanças

Algumas instituições já estão se mexendo. Em agosto, a Caixa lançou uma linha de financiamento de imóveis com juros fixos mais baixos, de 2,95% a 4,95% ao ano, acrescidos da correção pela inflação. O novo modelo promete reduzir o valor das parcelas iniciais e ampliar o acesso ao crédito. Leia mais sobre isso aqui.

"Historicamente, a Caixa Econômica exerce um papel chave na pressão aos outros bancos para o repasse de reduções ao crédito imobiliário. Até recentemente, havíamos perdido esse papel, que começa a ser retomado agora com a Caixa voltando a atuar e lançando novas linhas (taxa + IPCA) que aproximam o mercado de capitais do crédito imobiliário. Esse movimento também aproxima as fintechs e os fundos com interesse de entrar com mais força nesse mercado", analisa Rafael Sasso.

O Banco do Brasil correu atrás e anunciou também em agosto novas taxas de financiamento imobiliário que variam de acordo com o prazo do pagamento. Quanto menor o tempo de financiamento, melhores as condições e mais baratos os juros, de no mínimo 7,99% ao ano

4 milhões de novos consumidores

A expectativa é que com taxas menores, comprar uma casa fique mais acessível. Segundo estimativa da Credihome, plataforma online de soluções de crédito para compradores e proprietários de imóveis, por exemplo, a decisão do BC tem potencial para inserir 4 milhões de novos consumidores no mercado imobiliário e levar a uma taxa média de juros para consumidores finais abaixo dos 7,8% ao ano.

“Nas nossas estimativas, a cada 0,5 ponto percentual de queda são acrescidos cerca 4 milhões de novos consumidores. Projetamos que com a nova taxa os juros para o consumidor final fiquem entre 7,5% a 7,7% ao ano”, afirma Bruno Gama, CEO da Credihome.

Gama acredita que os indicadores de vendas de imóveis podem subir dois dígitos este ano, enquanto os números de financiamento ficarão cerca de 30% acima do mesmo período de 2018.

Funding para empréstimos

Outra possível consequência da queda dos juros, é um aumento da captação de operações de home equity, também conhecido como crédito com garantia imobiliária. Ela é uma alternativa para investidores que buscam retornos acima do CDI.

Isso pode, segundo Luis Cláudio Garcia de Souza, fundador da Finvest e cofundador da Credihome, alavancar o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são lastreados por créditos com garantia imobiliária, e muito usados como fonte de recursos para empréstimos nessa modalidade.

A Bari, que concede crédito com garantia de imóvel, por exemplo, aproveitou o gancho da Selic para baixar também seus juros para aquisição de imóveis, de 12% ao ano mais IPCA no ano passado para 8,99% ao ano mais IPCA agora. No crédito com garantia de imóvel, a taxa foi reduzida de 1,24% para 0,99% ao mês, mais IPCA.

"São sinais positivos, que incentivam sempre a injeção de recursos na economia real. Esse movimento já vinha sendo relativamente precificado no mercado e nossa redução de juros é reflexo dessa expectativa", diz o diretor executivo da Bari, Luiz Pedro Albornoz. "Se as perspectivas de continuidade de queda se confirmarem, teremos mais condições de continuar reduzindo as taxas de juros para o cliente final".

A Bari encerrou o 1º Semestre de 2019 com 54% de crescimento na originação de crédito imobiliário, mais de R$ 40 milhões.

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